Kira sözleşmesi ülkemizde çokça akdedilen bir sözleşme türüdür. Haliyle kira ilişkisinden kaynaklı uyuşmazlıklar yargı mercileri önüne gelmektedir. Türkiye gibi enflasyonun yüksek ve döviz kurunun değişkenlik gösterdiği ülkelerde kira bedelinin belirlenmesi önem arz etmektedir. Yazımızda sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için özellik arz eden kira bedelinin belirlenmesi/kira tespit davasını ele alacağız.

I. Terim Sorunu

Çalışma başlığında iki isimlendirme yapmamızın sebebi 818 sayılı Borçlar Kanunu dönemi ve uygulamasından kalan kira tespit davası teriminin halen Yargıtay kararları ve uygulamada zikrediliyor olmasıdır. Yeni Borçlar Kanunu 344. maddesinde düzenlenen bu konuya ilişkin davayı madde başlığını göz önüne alarak ve terim birliğinin sağlanabilmesi için “kira bedelinin belirlenmesi davası” olarak nitelendireceğim.

Kira Bedelinin Belirlenmesi Neden Özel Olarak Düzenlenmiştir?

Bilindiği üzere özel hukuka hâkim olan ilkelerden biri de irade serbestîsidir. Taraflar kanunun izin verdiği ölçüde diledikleri sözleşmeyi diledikleri şartlarda akdedebilirler. Ancak kanun koyucu taraflardan birinin kiracı, tüketici, işçi olduğu uyuşmazlıklarda, zayıf taraf olduğu kabul edilen lehine birtakım önlemler almıştır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesi için kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiracının bildirimde bulunmasını öngörmüştür. Kiracı tarafından bildirimde bulunulmadıkça sözleşme sürenin bitiminde sona ermeyecek; on yıllık uzama süresinin sonuna kadar da kiraya veren haklı bir fesih sebebi ortaya çıkmadıkça buna katlanmak zorunda kalacaktır. (TBK m. 347)

II. Kira Sözleşmesinde Artış Hükmü

Taraflar uzayan kira dönemi için bir artış kararlaştırabilir. Artış oranı TBK m. 344/1 uyarınca belirlenmek zorundadır:

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.”

Bu oranın üzerinde kararlaştırılan oran kısmi hükümsüzlük yaptırımıyla karşılaşacaktır. Aynı maddenin 3. fıkrası gereği taraflarca artış hükmü öngörülmemişse beş yılın sonuna kadar kira bedelinin belirlenmesi davası açılamaz.

Hangi Hallerde Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası Açılabilir?

Kira bedelinin belirlenmesi davası iki halde açılabilir:

• Taraflar arasında uzayan kira döneminde artış olacağı düzenlenmiş fakat oran kararlaştırılmamışsa
• Artış oranına bakılmaksızın beş yılın sonunda

Artış Oranının Kararlaştırılmamış Olması

TBK m. 344/f. 2’ye göre kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE oniki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenebilir.

Beşinci Yılın Sonunda Kira Bedelinin Belirlenmesi

TBK m. 344/f. 3’e göre:

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”

Bu davada özellik arz eden husus hâkimin TÜFE yanında emsal kira bedellerini de göz önüne alarak karar vermesidir.

Hükmedilen Kira Bedeli Ne Zaman Uygulanır?

Artış konusunda verilen kararın etkisi TBK m. 345’te düzenlenmiştir. Kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar; bu sonucun doğması için:

• Davanın, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmış olması,
• Ya da bu süreye kadar kiraya veren tarafından kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş ve yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılmış olması,
• Ya da sözleşmede kira bedelinin arttırılacağına dair bir hüküm bulunması gerekir.

III. Usul Hukukuna İlişkin Bilgiler

• Görevli Mahkeme: HMK m. 4/1-a — Sulh Hukuk Mahkemesi
• Yetkili Mahkeme: Genel yetki kuralları uygulanır
• Yargılama Usulü: HMK m. 316/1-a — Basit yargılama usulü
• Harç: Nisbi harç; son ödenen ile hükmedilen kira bedeli arasındaki farka göre hesaplanır
• İcra: Verilen kararlar kesinleşmeden icraya konulamaz